Hoe betaalbaar en bereikbaar zijn de woningen op het Dorpsplein in Bergen
Interview met Mareike Naumann van de BBC Adviesraad. Mareike is adviseur Woonbeleid bij een woningcorporatie in Amsterdam en woonachtig in Bergen
Hoe betaalbaar en bereikbaar zijn de woningen op het Dorpsplein?
Mareike, jij hebt je als professional verdiept in de betaalbaarheid van de woningen in de plannen op het Dorpsplein Bergen. “Jazeker, en het is goed om eerst wat feiten op een rij te zetten: Bot Bouw is voornemens 29 appartementen op het Dorpsplein te realiseren. Daarvan zijn 17 koopwoningen en 12 huurwoningen. De 17 drie- en vierkamer koopappartementen hebben een oppervlakte variërend tussen 60 m2 en 109 m2. Alle koopappartementen beschikken over één of meer balkons. Deze 17 koopappartementen zullen marktconform worden aangeboden en hebben zeer waarschijnlijk een koopprijs boven de NHG grens van € 435.000 . Voor een jongere zónder flink startkapitaal zijn deze woningen onbereikbaar.”
Die sociale huurwoningen zijn toch wel bereikbaar voor jongeren?
“De 12 sociale (huur)woningen zijn allemaal 2-kamer appartementen van ca. 45m2. Geen van de appartementen beschikt over een eigen buitenruimte. De huurwoningen hebben een maximaal redelijke huurprijs* van boven de € 1.000,- (huurprijscheck huurcommissie).
Let op: dit is dus de kale huurprijs, exclusief servicekosten en exclusief de kosten voor de parkeerplaats in de afgesloten parkeerkelder. Reken maar uit.”
Wie gaat die sociale woningen dan aanbieden?
“Onduidelijk is nog wie de sociale huurwoningen gaat aanbieden, Bot Bouw of Kennemer Wonen. Maar gezien de hoge maximaal redelijke huur ligt het sowieso wel in de lijn der verwachting dat de huurwoningen op de bovenste sociale huurgrens gaan uitkomen. Deze grens is op dit moment vastgesteld op een kale huurprijs van € 879,66, exclusief servicekosten dus en exclusief de kosten voor de parkeerplaats. En omdat betaalbaarheid altijd gerelateerd is aan iemands inkomen, moet je dat dus ook in dat licht beoordelen. Het NIBUD geeft het advies dat een kale huur van € 879,66 betaalbaar is voor iemand met een netto maandinkomen van meer dan € 2.500,-.”
Verhuur via Kennemer Wonen klinkt dan wel logisch?
“Als Kennemer Wonen de woningen turn-key van Bot Bouw afneemt, zullen de sociale huurwoningen via het SVNK worden aangeboden. Dan gelden wettelijk vastgestelde passendheidsnormen. Woningcorporaties bieden hun sociale huurwoningen van € 879,66 doorgaans niet aan jongeren aan. Dat heeft dan weer alles te maken met huurtoeslaggrenzen. Voor jongeren tot 23 jaar mag de huur niet hoger zijn dan € 454,47.”
En jongeren vanaf 23 jaar dan?
en éénpersoonshuishouden, ouder dan 23 jaar, moet in ieder geval een belastbaar jaarinkomen van minimaal € 27.725,-hebben; een tweepersoonshuishouden van 23 plus moet gezamenlijk minimaal €37.625 verdienen. Verdien je minder, dan kom je helaas niet in aanmerking. Verdien je gezamenlijk meer dan € 52.671,- overigens ook niet. Want dat is de maximale inkomensgrens voor sociale huurwoningen. Dit luistert dus allemaal vrij nauw. En omdat vooraf niet is nagedacht over de beoogde doelgroep, de daarbij passende huurprijs en ook niet over de afname door Kennemer Wonen, laat de gemeente hier enorm veel kansen liggen.”
Is het dan niet een voordeel als Bot Bouw de woningen zelf verhuurt?
“Op de korte termijn lijkt dat misschien zo, maar ná 20 jaar kunnen de sociale huurwoningen alsnog worden verkocht. De woningen blijven dus niet duurzaam beschikbaar voor mensen met een lager inkomen. Bijkomend nadeel is dat Bot Bouw als particuliere verhuurder niet onder het regime van de Huisvestingsverordening valt. Zij mogen géén voorrang aan eigen inwoners verlenen. Zij vallen rechtstreeks onder de Huisvestingswet en moeten dus alle woningen vrij aanbieden. Woningzoekenden buiten de kern of gemeente mogen niet geweigerd worden.”
En als Kennemer Wonen de woningen verhuurt?
“Als Kennemer Wonen de woningen via het aanbodsysteem SVNK verhuurt, mogen in ieder geval 6 van de 12 woningen met voorrang aan eigen inwoners worden aangeboden.”
Maar Kennemer Wonen is nu nog geen partij?
“Nee, het is nog niet duidelijk of Kennemer Wonen de sociale huurwoningen in beheer neemt. Ik verwacht het eerlijk gezegd niet. Want niet alleen de huurprijzen maar ook het ontwerp is niet vooraf met Kennemer Wonen afgestemd. Er is bijvoorbeeld niet voorzien in een aparte toegang voor de sociale huurwoningen en om in de parkeerkelder te komen.
Onduidelijk is ook hoeveel de huurders van de sociale huurwoningen moeten betalen voor de parkeerplaats en wie die verhuurt. Sowieso kom je in het huidige ontwerp in een ingewikkelde VVE-constructie met kopers terecht die verre van ideaal is. “
Wat had er volgens jou beter gemoeten?
“Tja, als Kennemer Wonen vanaf het begin betrokken was geweest, had er veel meer differentiatie in huurprijzen en ook woningplattegronden aangebracht kunnen worden. Ook daarmee kun je namelijk ‘volkshuisvestelijk’ sturen. Bijvoorbeeld in de doorstroming. Want wees nou eerlijk, wie gaat er zijn betaalbare eengezinswoning met tuin verruilen voor een duurdere 2-kamer woning zonder balkon? Echt een gemiste kans.”
Kan Bot Bouw het ontwerp dan niet nog aanpassen?
“Nee helaas, daarvoor is het te laat. Er liggen nu concept ontwerpvergunningen voor de twee plannen en daarvan kan en mag niet worden afgeweken.”
Waarom moeten er überhaupt sociale huurwoningen op een AA locatie komen? Gaat dat niet ten koste van mooie architectuur?
“Kijk, dat is nou echt een politieke discussie. Volgens mij moet je je daar als Bewonersvereniging niet in mengen. Feit is dat de gemeente een groot tekort aan sociale huurwoningen heeft. En ik kan me voorstellen dat je geen enkele kans onbenut wilt laten om sociale huurwoningen te ontwikkelen. Daarom snap ik eerlijk gezegd ook niet dat de gemeente hier niet direct voor heeft gekozen. Juíst op een locatie in het centrum dicht bij de belangrijke voorzieningen. De gemeente hanteert overigens wel lagere grondprijzen wanneer een ontwikkelaar sociale woningen realiseert. De gemeente verdient dus minder aan de grondverkoop, maar doet in ruil hiervoor iets in het belang van de gemeenschap. En voor woningcorporaties is het bouwen van sociale huurwoningen ‘corebusiness’. Zij kunnen via de Waarborg Sociale Woningbouw (WSW) tegen gunstige condities lenen. En een woningcorporatie werkt met hele andere afschrijvingstermijnen dan commerciële ontwikkelaars. Dat dit ten koste van mooie architectuur gaat, is echt een misvatting. Kijk maar naar voorbeelden zoals het Spaarndammerhart in Amsterdam. Hier is middels een openbare aanbesteding een onwaarschijnlijk mooie ontwikkeling gerealiseerd. Door te tenderen daag je ontwikkelende partijen echt uit en krijg je verrassend mooie plannen. Op de Harmonielocatie hebben we dat onlangs ook gezien.”
Wat is jouw advies aan de gemeente?
“Net als op de Harmonielocatie is de grond op het Dorpsplein voor 80% van de gemeente. Ik snap echt niet waarom de gemeente hier zoveel kansen laat liggen. De gemeente heeft in haar huidige woonbeleid vastgelegd dat op gemeentegrond sociale huurwoningen altijd de voorkeur hebben boven sociale koopwoningen. Dit uitgangspunt omarm ik, want dat is de enige manier om woningen duurzaam betaalbaar te houden.”
“Wat ik de gemeente zou adviseren?”
Allereerst: geef de VvGb niet af! En maak een frisse doorstart in samenspraak met de inwoners. Nu kun je nog terug zonder tijd te verliezen. Stel samen met de Bewonersvereniging Bergen Centrum (BBC) nieuwe stedenbouwkundige randvoorwaarden voor het gebied op. Gebruik hiervoor de goede suggesties uit de Inwonersraadpleging van 2023, waaraan maar liefst 537 inwoners hebben deelgenomen. Laat die stedenbouwkundige randvoorwaarden vaststellen door de gemeenteraad en maak aan de hand daarvan een omgevingsplan voor het hele centrumgebied. Borg hierin nieuw beleid, zoals de doelgroepenverordening of klimaatbeleid.”
Wat moet de Bergense politiek doen?
“Stel in de gemeenteraad selectiecriteria op ten behoeve van een transparante aanbesteding. Hierin kunnen de verschillende partijen ook hun politieke wensen kwijt. Het bieden van mededingingsruimte speelt hier vanzelfsprekend ook omdat op het Dorpsplein gemeentegrond verkocht gaat worden. Houd het Didam Arrest in je achterhoofd. Bot Bouw is natuurlijk niet de enige professionele partij die woningen en een parkeergarage kan realiseren. En dat de belangstelling om in Bergen iets moois neer te zetten groot is, hebben we op de Harmonielocatie gezien.”
En wat adviseer jij nog meer?
“Neem in de selectiecriteria op dat het ontwerp en de doelgroep van de sociale en misschien ook middensegment huurwoningen al in de initiatiefase afgestemd moeten worden met de woningcorporatie en dat zij die huurwoningen in beheer zullen nemen. Benut ‘koppelkansen’ zoals het bevorderen van doorstroming om een langere verhuisketen te bewerkstelligen.”
Hoe werkt dat?
“Je bouwt een woning voor een ‘empty nester’ die een gezinswoning achterlaat, de gezinswoning komt beschikbaar voor een gezin, het gezin laat dan weer een woning achter voor een starter. Je bouwt dus 1 woning maar je krijgt meerdere verhuizingen. Dan ben je slim en ‘volkshuisvestelijk’ bezig. Denk dus vooraf na voor wie en met wel doel je gaat bouwen. Het gaat tenslotte niet alleen om kwantitatief toevoegen van woningen. Juist in een gemeente met een beperkte eigen grondpositie moet je slim met ruimte omgaan.
Kortom, volg het proces zoals dat uiteindelijk ook bij de Harmonielocatie is gevolgd. En geef inwoners ook bij de plannen op het Dorpsplein een serieuze stem. Uit de Inwonersraadpleging 2023 kwam die wens heel duidelijk naar voren. Van de respondenten gaf 92% aan mee te willen denken over de plannen, 82% wil over de centrumplannen meebeslissen. Dit kun je niet negeren als je een snelle ontwikkeling ambieert.”